2021年，房地产行业高开低走，冰火两重天，尤其是下半年部分房企危机频现。继多项呵护房地产行业资金链的政策出台后，去年底，央行、银保监会出台 《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

数据显示，2021年12月房地产行业已经累计发行境内债产品46只，总金额达432.84亿元；较11月的39只和421.20亿元再扩规模。有机构预测，今年房地产行业的融资环境整体偏稳健。包括合作伙伴股权并购在内的3类并购会率先盛行，普通项目并购或在二季度开始出现。

No.1 政策支持，融资加速

尽管纵观去年全年，房地产融资整体仍处低谷；但四季度以来，融资情况逐月好转。

11月房企境外债发行额为169.37 亿元，环比上升171.35%，尽管融资净额依然为负，即-151.10亿元，但较10月降幅收缩了251.13亿元；境内债发行额为396.70 亿元，环比上升131.57%，融资净额时隔4个月再次转正，达24.04亿元。 

12月份，房企境内债发行规模显现出有增无减的趋势。11月份发行的境内债多达30笔，而截至12月18日，12月份发行的境内债已达到25笔。
进入2022年，短短几天内，已有5只产品进入发行期。

此外，2021年12月以来已有93只信用债产品更新审核进度，截至1月5日，已有7只产品进入预评/受理/反馈状态。从发行主体看，有9只为民营房企发行，其中金科地产7.9亿元ABS已经在12月31日通过发审会。

No.2 优质房企 兼并收购

2021年12月30日，央行金融市场司司长邹澜解读《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》称，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段，长期来看有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。 

未来，优质房企将不止获得并购贷款的支持，也将更容易在银行间市场注册发行债务融资工具。资本市场以无抵押的信用债支持并购，能够激活开发商参与的积极性。因为目前市场下行导致预期悲观，开发商资金链紧张，“以自有资金收购有点困难”。

实际上，在通知公布之前，优质房企的资金面紧张的情况已持续得到缓解，但利好消息的公布进一步消除优质房企开展兼并收购行动的疑虑。

No.3 房企如何熬过2022？

但相比实力较强的国企、央企或经营稳健的民营房企，多数企业在2022年仍将面临巨额债务压力。

克而瑞数据显示，2022年房企有6298亿元到期债务，虽然相比2021年同比减少21%，但因为发债与到期债之间“剪刀差”扩大，偿债压力仍较大。

好消息是，随着国内融资环境改善，美元债二级市场已经有边际回暖现象。

浙商证券分析师杨凡认为，兼并收购可以促进产能出清但需要时间，只要度过资金压力较大的2022年，房地产行业就能获得短期财务安全。

在销售端，企业可以在允许范围内降价促销加速去化、加强属地银行合作获得更多按揭额度、合作开发；在偿债端除了依靠并购贷支持出售资产外，还可以通过提前回购到期债务优化债务结构，拆分子公司上市、引入战投、利用REITs、资产证券化等方式盘活存量房产。

2022年政策将着眼于切实保护刚需与改善型住房需求，满足房企合理融资需求，预计2022年个人住房与房企信贷需求将逐步回归常态，围绕“房住不炒”，各地落实好楼市“三稳”任务，推动房地产长效机制建设，满足国内多元化住房需求。房地产政策取向将从稳融资性现金流向稳定销售过渡。

在涉房贷款方面，2022年两个领域会受到重点支持。一方面，为支持商品房市场更好满足购房者的首套房与改善性住房需求，预计银行按揭放款速度会有所加快，推动个人住房贷款会继续呈现回暖态势。另一方面，为帮助市场风险出清，化解部分地产项目面临的危机，商业银行将会主动加大对优质地产企业的并购贷款投放力度。