自高层会议定调“要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”、住建部进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施以来。全国相继已有30省市优化楼市政策。
楼市政策不断松绑下，重点城市住房需求现有规模和发展趋势如何？哪些城市能最先回暖？

No.1：人口向头部城市聚集

统计局数据显示，2022年中国城镇化率达65.22%，处于中高收入国家的中位数水平。但从克而瑞发布的《2023中国城市房地产投资前景top50榜单》城市来看，大部分城市的城镇化水平已经达到发达国家水平，平均城镇化率高达80%，高于全国平均水平15个百分点。

这些城市对流动人口的吸引力也进一步增强。就2022年数据来看，这50个城市拥有全国34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，较2020年略有提升。
引才落户持续放宽，一线城市户籍人口增长明显提速。
受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响，2020年以来四大一线城市常住人口增速明显放缓，四城2022年常住人口较2021年均有不同程度的减少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89万人，较2021年减少了13.54万人，是四个一线城市中常住人口减量最多的城市。
虽然一线四城常住人口呈现收窄之势，但是受近两年一线城市落户门槛降低的影响，一线城市户籍人口增量明显提升。

具体来看，2020—2022年，四城户籍人口呈现逐年上升趋势。其中，落户门槛最低的深圳增量最为显著，2021、2022年增量分别为42.3、27.1万人，累计增量超69万，在一线四城中居于首位；其次是广州，2020-2022年累计户籍人口增量达50万人，排在第三位的为上海，户籍人口也有近29万人的增量，北京增量最少，约10万人。
从户籍人口增量上来看，呈现出学历门槛要求越低、户籍人口增量越大的特点；并且随着政策落地的推进，户籍人口增量呈现小幅下滑的趋势

No.2：一线城市住房饱和度仍在低位

最新统计数据显示，我国所有居民的人均住房面积已经达到了41平方米以上，人均住房套数也达到了1.2套，从总量上来看已经不缺房。但是城市的人均住房面积只有36.5平方米，相较欧美发达国家而言仍有较大发展空间。

受人口规模、经济、收入、房价等多重因素的影响，各城市之间人均住房面积之间存在较大差异，总的来看，一二线城市人均住房面积处于低位，尚存一定的改善空间；三四线城市人均住房面积相对较高，改善空间相对较小。
为更加准确地反映各城市的改善型需求，我们利用人均住房面积和房价收入比两个指标对TOP50城综合评价，可以分为四个类型：

1）低改善空间、低转化能力型。东莞、泉州、徐州就是典型代表，这类城市人均住房面积已经处于高位，潜在的改善空间已经较小，同时2016年以后，长三角和珠三角三四线城市房价水平迅速上涨，但收入水平并未同步大幅上涨，因此房价收入比多在15年以上，购房难度明显上升，改善性需求面临更大压力。
2）低改善空间、高转化能力型。镇江、温州、南通即是典型代表，三城2022年人均住房面积均在45平方米以上，但其房价收入比均处于7-8年的合理区间，购买需求转化能力还是比较高的，综合来看，这类城市尚存一定的改善需求。
3）高改善空间、低需求转化型。京、沪、深、厦等高房价的一线和新一线即是典型代表，受高房价的影响，这类城市人均住房面积拥有量处于低位，多在40平方米以下，潜在改善空间较大；同样也受高房价的影响，这类城市房价收入比多在20年以上，购房难度大，需求转化能力一般，因此制约了潜在的住房增量。不过考虑到其抗风险能力较强，仍可高看一眼。
4）高改善空间、高需求转化型。沈阳、乌鲁木齐、太原、兰州等城市即是典型的例子。这类城市人均住房现状处于低位，多在40平方米以下，潜在改善需求较大；同时由于区位相对较偏、房价水平相对较低，房价收入比多在8年以下，需求转化能力较强。综合来看，这类城市理论上的改善型需求较佳。值得注意的是，这类城市多位于西北或东北地区，人口流失较为严重，购买意愿不强，因此，具体的改善需求规模仍需进一步判断。

No.3：一二线城市需求侧存在调整空间

TOP50城市常住人口指标处于全国前列，庞大的外来人口规模构成了这些城市房地产刚性需求的基本盘，不断扩招的高校规模更是提供了外来人口的“预备军”。而高规模的人口基数和普遍稀缺的核心板块土地资源，也使得头部城市拥有着更多的改善性需求增长空间。

一、50城常住非户籍人口超1.2亿，“刚需蓄水池”仍有较充足调整空间。
从户籍数据估算，据2022年公报披露数据，目前50城仍有超过1.2亿人的外来人口，净流入人口相关住房需求可达36亿平方米；就住房来源情况估算，七普数据显示50城租赁户大约为4600万户，按户均80平方米计算，租赁户相关住房需求为37亿平方米左右。因此，对标2022年50城4亿平方米的新房销售面积而言，中长期内“存量刚需”仍将是住房需求的有力支撑。
二、未来五年改善性需求增量可达到25亿平方米，人均住房面积高位城市仍是少数。
从人均住房面积角度来看，样本城市人均住房面积中位数为41平方米，与全国平均水平相若，结合我国历史人均住房面积发展速度估算，未来五年改善性需求增量仍可达到25亿平方米左右。

No.4：哪些城市值得关注？

当前房地产市场正处于调整期，从过去的快速上涨逐步过渡到平稳发展的阶段。而新的机遇往往就在调整阶段逐步清晰。
从国家统计局公布的最新数据显示，目前，一二线城市地产市场仍较活跃，城市核心区域房价稳中有增，热点城市土地市场火热，房企拿地的目标城市和目标区域越来越向少数热点城市和少数重点区域集中，房地产发展向高能市场聚集的趋势越来越明显。
从长远角度来看，热点城市核心地段的房产仍存在着优势和机遇。专业机构审慎分析投资获利的机会将会在政策调整下向着更加健康稳定的方向发展。个人投资者可以借助投资机构的专业能力，继续享受房地产市场发展所带来的投资红利。