9月7日，工行、中行、农行、建行陆续发布了“关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告”，公布了下调的细节。
由此，历史上第二次给存量房贷“额外优惠”的行动，拉开了序幕。

No.1  调整细则公布

根据四家银行的公告，可开展存量房贷利率调整的个人住房贷款需满足以下条件：
第一，贷款发放时间或合同签订时间在2023年8月31日（含当日）之前；
第二，用途为购买住宅的商业性个人住房贷款（包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款）；
第三，须为首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
从四家银行的公告内容来看，本次存量房贷利率调整的具体操作规则，各家银行的要求都大致相同。特别值得一提的是，四大行均在公告中提出，会主动对客户的存量房贷利率进行批量调整，无需客户申请。

如何理解借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准？
农业银行表示，这类借款人具体包含以下几种情况：
一是房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；
二是房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；
三是其他满足房屋所在城市首套住房贷款利率标准的存量房贷。
农业银行提示，对于当地政府目前尚未明确是否执行“认房不认贷”政策的城市，可待当地政策确定后按照金融管理部门所发《通知》及该行《公告》内容执行。
此外，工商银行、中国银行和建设银行都强调，开展存量房贷利率调整的个人住房贷款，原则上应为按月足额偿还本息的正常类个人住房贷款，如贷款当前处于不良状态，须客户归还积欠本金及利息后再申请调整利率。

No.2  多家银行跟进

存量房贷利率下调所惠及的群体还在不断扩大。
在国有大行集体宣布下调存量房贷利率的具体政策后，大多数股份行以及部分城商行、农商行也纷纷跟进发布相关公告。据不完全统计，包括招行、兴业、中信和平安银行在内的大多数全国性股份制银行，以及北京银行、江苏银行等城商行公布了具体的下调细则。按照监管要求，各银行将于9月25日起开展调整工作。
综合各大银行公告，各类银行均按照2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日，以及2022年5月15日以后三个时间阶段来划分贷款的具体调整幅度。值得注意的是，也有部分银行在公告中称，多类借款人也需主动向银行申请，才可享受贷款利率下调优惠。

研究人士分析称，总体来看，存量按揭利率下调，有利于降低购房者利息负担、增加消费意愿，同时能够帮助银行减少提前还贷现象。同时，具体细则的出台，也照顾到了不同时间、不同城市的差异性，尊重了因城施策的原则。

No.3    三类人群最受益

在此次利率下调（从9月25日开始）中，以下几类人最受益。

第一类人，在多个城市拥有住房并贷款的人。
“认房认贷”的时代，有“房认当地，贷认全国”的说法。假设王先生在苏州有1套房子，正在按揭中；此外还在无锡有1套房子，也在按揭中。
那么，王先生现在可以同时在苏州和无锡申请下调房贷利率。如果先买的苏州房子，后买的无锡房子，那么无锡房子的贷款成数和利率就会按照二套房处理、明显偏高，现在获得的降息空间将比较大。
第二类人，房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷的人。
目前首套房认房不认贷基本上在所有的城市都落地了（个别例外），购房者可以把自己比较高的利率（当时按照二套房申请的）降下来，获得的降息幅度就比较大。
第三类人，此前选择了固定利率还款方式的人。
2019年8月，央行推出了LPR利率改革。随后，要求存量房贷按揭人选择转换为固定利率，或者LPR加点的浮动利率。当时有些人没有看清楚利率走势，选择了固定利率，以后的降息均跟他们无关。
现在下调存量房贷利率了，之前选固定利率的人可以享受吗？答案是可以享受。
工行的公告说：当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，需由客户向我行主动申请利率调整，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按上述调整规则调整贷款利率。

No.4  对银行影响几何？

央行数据显示，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。近日，财信证券研报按照“个人住房贷款每年偿还5%，20年还清”，“存量贷款中80%符合首套住房标准”和“平均下调幅度为0.8个百分点”三种条件进行了测算，来评估对于存量房贷调整涉及的具体规模及带来的影响。
财信证券表示，在上述假设条件下，估计此次能享受存量房贷利率下调的贷款体量不超过15万亿元，会给商业银行带来1200亿元的利息收入损失，会影响净息差3-4BP，影响4%左右的净利润。
但从整个社会层面来看，存量房贷利率的调降有利于降低负担、刺激消费。

8月31日，人民银行和国家金融监管总局有关负责人在提及降低存量首套住房贷款利率时表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。